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Auteur |
VUILLOT, Edouard |
Thème(s) |
Révision et missions contractuelles de l'expert-comptable |
secteur(s) |
Banque | Immobilier |
Emetteur - Editeur : | Bibliotique |
Page(s) |
186 p. |
Ref |
139872 |
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Notamment porté par le dynamisme du secteur immobilier Français de ces dernières années, les établissements de courtage en crédit immobilier n'ont cessé de voir leur part de marché grandir depuis 2012 au détriment de celles des acteurs traditionnels du crédit en France : les banques de détail. Cette croissance de la part de marché des courtiers en crédit sur le marché de la distribution des crédits immobiliers a pu être renforcée par : - l'attrait grandissant des consommateurs pour les services permettant la comparaison des conditions d'emprunts entre les banques ; - l'adoption d'une réglementation stricte, par le régulateur français et européen, visant à protéger les emprunteurs ; - ainsi que l'intérêt des banques à recourir aux courtiers pour capter de nouveaux clients par d'autres canaux que ceux utilisés historiquement. Compte tenu d'un nombre d'intermédiaires en crédits immobiliers estimé à 2 300 en France en 2017 et le nombre important d'opérations qui ont eu lieu depuis 2014 on comprend le nombre d'opérations potentielles qui peuvent se réaliser dans les années qui vont suivre. Ce mémoire propose à un expert-comptable de tirer profit de ce contexte favorable de consolidation du marché en présentant la démarche d'une due-diligence financière d'acquisition sur une société spécialisée dans le courtage en crédit immobilier. La due-diligence financière intervient comme un préalable à la reprise d'une entreprise et vise à identifier pour le compte d'un acquéreur les bases permettant de valoriser la cible et d'acquérir une connaissance des leviers de négociation du prix. La démarche proposée dans ce mémoire s'accompagne d'outils méthodologiques et pratiques mis à disposition sur une clé USB jointe à ce mémoire qui pourront être directement utilisés par un expert-comptable souhaitant réaliser une telle mission. Les objectifs de ce mémoire sont : - de présenter le métier de courtage en crédit immobilier en illustrant les enjeux récents auxquels doivent faire face les sociétés de courtage ainsi que leur environnement réglementaire et financier ; - d'illustrer les grandes étapes et points clés d'une transaction impliquant un courtier en crédit immobilier notamment au moyen d'un cas illustratif ; - de proposer un guide pratique et des outils méthodologiques à l'usage de l'expert-comptable qui souhaiterait mener une due-diligence d'acquisition sur ce type de cible tout en développant les zones de risque d'une telle intervention tant au niveau pratique qu'au niveau de l'approche à mettre en œuvre. Les normes de référence applicables à ce type de mission et leur déclinaison dans la pratique sont développées à travers ce mémoire. Il est important de préciser qu'afin d'appréhender le sujet avec suffisamment de précision, ce mémoire s'attache à décrire les modalités de la due-diligence financière uniquement et ne fait que mentionner les modalités d'autres due-diligences pouvant être menées dans ce contexte sans les détailler (par exemple fiscales, stratégiques ou sur des questions liées à l'environnement IT). Par ailleurs, le sujet portera exclusivement sur les acteurs exerçant leur activité de courtage en crédit en agence et non en ligne. Sommaire : Partie I - Les principaux enjeux et particularités d'une due-diligence d'acquisition dans le secteur du courtage en crédit immobilier Chapitre 1 - L'activité de courtage en crédit immobilier Section 1 - Le marché du courtage en crédit immobilier Section 2 - Les bases réglementaires de l'exercice du courtage Chapitre 2 - Les spécificités comptables du courtage en crédit immobilier Section 1 - Exploitation de l'activité sous forme de franchises ou en société Section 2 : Principales caractéristiques des revenus et des actifs Section 3 : Spécificités liées aux charges et aux passifs Chapitre 3 - Présentation des opérations d'acquisition Section 1 - Caractéristiques principales d'une transaction Section 2 - Les étapes de la transaction illustrées par la documentation juridique et les rapports établis Partie II - Modalités de mise en place de la mission de l'expert-comptable Chapitre 1 - Les préalables à la signature de la lettre de mission Section 1 - Les caractéristiques de la mission en référence au référentiel réglementaire Section 2 - La détermination des caractéristiques contractuelles de la due-diligence Chapitre 2 - Les diligences en amont de la mission Section 1 - Préalables à l'intervention de l'expert-comptable Section 2 - L'organisation de l'intervention Chapitre 3 - Identification des principaux risques du secteur et responsabilité de l'expert-comptable Section 1 - Les principaux risques à prendre en compte dans la mise en place de l'approche Section 2 - La question de la responsabilité du professionnel Partie III - Réalisation de la due-diligence d'acquisition Chapitre 1 - L'importance du début de la mission Section 1 - La mise à disposition des documents par la cible Section 2 - La réalisation des premières diligences Section 3 - Prise de connaissance de l'organisation de la fonction finance Chapitre 2 - Les principales analyses à mener Section 1 - Performance historique de la cible Section 2 - Les analyses liées à la trésorerie Section 3 - Analyse du bilan Section 4 - Analyse de l'atterrissage et du business-plan Chapitre 3 - Synthèse et finalisation du rapport Section 1 - La nécessité de mettre en œuvre un esprit de synthèse Section 2 - La finalisation de la mission Sommaire des annexes : Annexe 1 : Chaîne de valeur d'une opération de courtage en crédit immobilier Annexe 2 : Commissions perçues par les courtiers en crédit immobilier Annexe 3 : Principales opérations de consolidations depuis 2014 Annexe 4 : Analyse des bilans et comptes de résultat par mode d'exploitation Annexe 5 : Exemple de formulations de conditions suspensives Annexe 6 : Exemple de lettre d'intention Annexe 7 : Exemple de lettre de mission Annexe 8 : Périmètre de travaux alternatif Annexe 9 : Exemple de liste de documents à demander Annexe 10 : Checklist pour l'acceptation de la mission Annexe 11 : Checklist pour prise de connaissance du contexte Annexe 12 : Présentation du cas illustratif Annexe 13 : Exemple de rapport Annexe 14 : Exemple de rapport – BP Annexe 15 : Checklist pour revue du plan d'affaires Annexe 16 : Exemples de ratios pertinents Annexe 17 : Exemple d'arborescence d'un dossier de travail Annexe 18 : Exemple de suivi des temps Annexe 19 : Exemple de fichier de questions réponses Annexe 20 : Exemple de réponse à un appel d'offre Annexe 21 : Principales étapes d'une opération de courtage
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