La mission de pilotage d'un programme immobilier : mise en place d'outils de gestion pour le calcul du coût de revient par lot en vue du suivi de la rentabilité et de la performance

Mémoire | Mémoire non disponible à la vente
| 11/2021
 
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Auteur
GONOWREE, Sarah
Emetteur - Editeur :
Bibliotique
Page(s)
122 p. et 95 p.
Ref
153026
Mise en ligne le
01/06/2022
Mis à jour le
22/06/2022
Résumé
Depuis 1984, l’avis de conformité du Conseil National de Comptabilité (CNC) a permis l’application d’un plan comptable professionnel des promoteurs immobiliers. Néanmoins, depuis le 1er janvier 2020, ce plan comptable est devenu caduc et le Plan Comptable Général est désormais applicable.
Cette suppression de plan comptable conduit à une perte d’informations que procurait le plan comptable professionnel : les coûts historiques cumulés.
De même, cette suppression remet en question la façon de comptabiliser ces contrats afin de mettre en place des outils de gestion efficaces.
L’expert-comptable face à ces évolutions est l’interlocuteur privilégié du client en l’avisant de cette évolution et des impacts comptables engendrés. Il pourra alors dans cette dynamique d’évolution proposer une démarche pour comptabiliser les opérations afin de faciliter la mise en place d’un contrôle de gestion.
Afin de permettre un contrôle de gestion efficace, le suivi budgétaire est un élément clé au bon déroulement du projet de construction-vente.
Ce suivi budgétaire devra être plus ou moins élaboré et fiable selon la méthode comptable utilisée.
De plus, malgré la possibilité de constater le chiffre d’affaires à l’achèvement, il est important de constituer ce suivi pour les raisons suivantes :
- Connaître les coûts de la construction, déterminer le prix de vente et le taux de marge ;
- Pouvoir bénéficier de la provision pour perte à terminaison si elle existe ;
- Permettre une gestion analytique de chaque contrat (ou corps de métier).
Le budget permet également de faciliter la répartition du coût de revient en cas de ventes successives de fractions d’immeuble, situation connue aussi sous le terme de "déstockage partiel".
Les ventes successives de fractions d’immeuble correspondent à la situation de ventes de lots qui interviennent à différents moments et pouvant s’étaler sur plusieurs années. Ainsi, la répartition du coût de revient devient dans ce cas une obligation afin de constater partiellement le résultat.
La détermination du coût de revient d’un programme immobilier est un élément déterminant pour calculer et suivre la rentabilité.
Pour la répartition des charges par lot, la méthode la plus couramment utilisée est la décomposition du coût de revient selon le millième de copropriété.
Or, cette méthode de répartition homogène n’est pas cohérente et logique face à toute situation et doit être adaptée dans plusieurs cas. Ainsi, la démarche de répartition du coût a une importance significative puisque la méthode choisie aura un impact sur l’analyse de la rentabilité.
La problématique du mémoire découle de ce fait des points développés : Quels sont les outils à mettre en place et les points de vigilance pour un contrôle de gestion efficace du programme ?
Dans un premier temps, ce mémoire vise à mettre en avant plusieurs spécificités des programmes :
- Des niveaux de standing différents selon les lots vendus ;
- Des différences de construction entre les logements d’habitation et les locaux commerciaux ;
- Des ventes de lots avec ou sans parking.
Le choix de la méthode du calcul de revient par lot aura plusieurs objectifs :
- Une meilleure lecture de la rentabilité par lot à vendre ;
- Une maîtrise des coûts de la construction ;
- La bonne détermination du prix de vente au lancement du projet.
Dans un second temps, ce mémoire met l’accent sur le fait que cette connaissance du coût de revient par lot permet à l’expert-comptable de développer d’autres missions à forte valeur ajoutée telles que la mission de pilotage du programme immobilier. Ce sont ces missions qui vont permettre de fidéliser le client.
Cette typologie de clients a des besoins spécifiques et montre peu d’intérêt pour les déclarations fiscales. Le besoin d’accompagnement est d’autant plus important que la communication de la répartition du coût de revient est obligatoire dans certains cas.
L’expert-comptable, principal conseiller du client, doit alors être capable d’apporter une réponse mensuelle ou trimestrielle selon les besoins du client.
L’expert-comptable mettra en place des outils de gestion dans le but de fournir toutes les informations utiles au dirigeant. L’expert-comptable réalisera alors un tableau de bord dans lequel seront réunis tous les indicateurs nécessaires pour la gestion du projet.
Il s’agira de suivre des indicateurs de rentabilité, de solvabilité et de performance afin de prendre des décisions le plus tôt possible.
Cette mission permet d’analyser les écarts entre l’activité réelle et celle qui a été prévue afin d’apporter des mesures et actions correctives. L’expert-comptable apportera alors des solutions adéquates selon les variations observées. Plusieurs solutions pourront être mises en avant en cas de dérives : revue du prix de vente, revue de la structure des coûts, location en attendant la vente des lots, utilisation du crédit d’accompagnement, etc.


Sommaire :

Première partie - De l’identification des besoins clients à la mise en place d’outils de gestion
Chapitre 1- Identification des problématiques et difficultés justifiant un besoin d’un suivi périodique
Section 1- Les contraintes et caractéristiques de l’activité de la promotion immobilière
Section 2 – Les difficultés de calcul du coût de revient du programme immobilier par lot
Chapitre 2 – Outil de gestion : une opportunité pour le promoteur et le rôle de l’expert-comptable
Section 1 – Le promoteur immobilier : un demandeur d’informations afin de piloter son projet immobilier
Section 2 – Les étapes préalables à l’exécution de la mission de l’expert-comptable
Chapitre 3 - Proposition d’outils de calcul du coût de revient par lot et la mise en place d’outils pour le pilotage du projet
Section 1 - Le choix de la méthode de calcul de cout de revient par lot à vendre
Section 2 - Préparation des informations en vue de la mise en place des outils de gestion
Section 3 - La mise en œuvre des outils de pilotage

Partie 2 - Exploitation des résultats des outils de gestion en vue de la définition d’une démarche stratégique
Chapitre 1 – Analyse des résultats obtenus et identification des causes
Section 1 - L’intérêt et retours d’expériences des outils de gestion
Section 2 - L’analyse des résultats
Section 3 - Identification des causes de dérives grâce aux indicateurs choisis
Chapitre 2 – Mise en avant des solutions et recommandations apportées par l’expert-comptable
Section 1 – Solutions apportées par l’expert-comptable en cas d’évolution à la baisse des indicateurs de rentabilité
Section 2 - Solutions apportées par l’expert-comptable en cas d’évolution à la baisse des indicateurs de solvabilité
Section 3 - Solutions apportées par l’expert-comptable en cas d’évolution à la baisse des indicateurs de performance
Section 4 – Grille d’analyse des solutions possibles en fonction de l’évolution des indicateurs
Chapitre 3 – Définition de la démarche stratégique sur les programmes immobiliers à venir
Section 1 – Analyse de l’environnement et définition de la démarche stratégique
Section 2 - Orientations stratégiques à moyen terme
Section 3 – Orientations stratégiques à long terme

Liste des annexes :

Annexe 1 - Etude XERFI de novembre 2019
Annexe 2 - Lettre de réclamation contentieuse
Annexe 3 - Lettre de mission
Annexe 4 - Proposition tarifaire
Annexe 5 - Plan de formation
Annexe 6 - Benchmark de vingt programmes immobiliers
Annexe 7- Calcul de coût de revient selon la méthode proportionnelle
Annexe 8 - Calcul de coût de revient selon la méthode alternative
Annexe 9 - Questionnaire de prise de connaissance
Annexe 10 - Modèle de budget
Annexe 11 - Outil extracomptable suite à la perte de l'information des coûts historiques cumulés
Annexe 12 - Programme de travail de l'expert-comptable
Annexe 13 - Outil de calcul de coût de revient (Dossier Lotus)
Annexe 14 - Outil de suivi de la marge et de la rentabilité
Annexe 15 - Outil de suivi de la trésorerie
Annexe 16 - Fiches d'utilisation des outils de gestion
Annexe 17 - Scénarios sur le coût de revient et la marge
Annexe 18 - Tableau de bord
Annexe 19 - Indicateurs de rentabilité
Annexe 20 - Indicateurs de solvabilité
Annexe 21 - Indicateurs de performance
Annexe 22 - Décomposition du coût de revient demandée par le service des impôts
Annexe 23 - Calcul des coûts financiers liés au crédit d'accompagnement
Annexe 24 - Simulation dans le cas de paiement en dation

Mots clés
PLAN COMPTABLE | PROMOTION IMMOBILIERE | CONTROLE DE GESTION | COMPTABILISATION | CONTROLE BUDGETAIRE | METHODE COMPTABLE | PROVISION POUR PERTES ATTENDUES | COUT DE REVIENT | MISSION DE L'EXPERT-COMPTABLE | RENTABILITE | SOLVABILITE | EXPERT COMPTABLE
 
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